私達夫婦の投資法－自分のお金は使わずに、お金を儲けてみよう　その2

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昨日の記事の続きです、まだな方はこちらからどうぞ→私達夫婦の投資法－自分のお金は使わずに、お金を儲けてみよう　その1

自分の持っている不動産（自宅）を担保にして、銀行からお金を借りる不動産担保ローン（私の住んでいる国ではHELOCと言います）が3,400万円程ある私達夫婦。これを使ってＧさんや叔母のように、不動産投資をしてみようという事になりました。

銀行から借金しながら投資をするなんて、今までの私なら絶対考えられなかった事だし日本でも多くの人がタブーでしょそれは！と思うと思います。批判もあると思いますが、何故か私の住んでいるこの国では、知る人ぞ知る、多くのファイナンシャルプランナーが勧める投資法でもあるらしいと聞いてびっくり。

この国の投資家の多くは、「投資は自分のお金を使ってやるものではない」と言う人も多いほど。それは何故なのか、Ｇさんから色々話を聞いているうちに謎が解けてきました。

まず最初に、私達夫婦は、

• 1度目の家を2005年に3,400万円で購入、2010年に4,900万円で売却＝1,500万円の利益
• 2度目の家を2010年に6,500万円で購入、2015年に1億1,870万円で売却＝5,370万円の利益 　合計6,870万円の利益

この2回の売買で、コミッションや名義変更の税金や弁護士料、それに2番目の家の改装費などを除けば、単純計算として住宅を転がした事で10年間で大体5,500万円程の純利益を出した事になります。この純利益に対しては税金を払わずに済んでいて、それは私の住んでいる国では、メインの住居の売買での利益は税金対象外という法律があり、その代わり夫婦で持てるメインの住居は1軒のみと定められています。

40年くらい前までは、メインの住居1軒と別荘目的での1軒の合計2軒が1家族につき課税対象外だったらしいのですが、多分儲けを出す人が多くなりすぎたからか、今では1軒のみになってしまいました。でもあまりに過剰な儲け目的で2－3年に1度、ころころとメインの住居の売買を繰り返すと、税務署に目をつけられる事になるらしいです。

この5,500万円の儲けがなければ、今回私達が9,400万円のドリームホームを頭金を6,700万円入れて、2,700万円の住宅ローンで購入する事は絶対に不可能だったと言い切れます。

だって私達夫婦、普段の家計簿や貯金を見てもらっても分かると思いますが、11年前に1度目の家を購入してからはずーっと、毎月20万円の老後積み立て（先取り貯金）と子供達の学資積み立てしか貯蓄というものをしておらず、その総額3千万円の預金にも一切手を付けずに、今回の家を購入しているんです。

この10年間でやっていた事といったら、借りていた住宅ローンを銀行に毎月ちゃんと払っていただけ、ここ2年は繰上げ返済で470万円も返済しました。後は普通に住んで、食べて、寝て、仕事して、旅行して。まさに、果報は寝て待てじゃないけど、利益は住んで待てを実践した結果です。

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ただ、メインの住居の売買で利益をガツンと出せた場合はとてもおいしい制度ですが、利点はそれのみです。住み続けている場合には他の控除は全くなし。所得税の免税や日本でいう住宅ローン控除などは全くありませんし、お隣の国のように所得税控除の対象に住宅ローン金利や維持費なんていうのもありません。

ところが．．．

2軒目の家またはコンドミニアム（日本でいう所の分譲マンション）やアパートを購入した場合、そしてその2軒目以降が不動産投資である場合には、何故かその物件に対しては、

• 住宅ローン金利
• 管理費（マンションの場合は毎月の管理費と修繕費に充てられる金額）
• 固定資産税
• 火災保険等家の保険
• 不動産会社（賃貸の広告を出してもらったりした際）や税理士、会計士への報酬
• 光熱費

等が所得税控除の対象になり、年間の所得から差し引く事が出来るそうなんです。そして確定申告後にがっつりと還付金が戻ってくるという。Ｇさんから聞かされた、あまりに続く所得税控除の項目に私達夫婦は本当にびっくりでした。自分達のメインの住居かそれとも投資物件かってだけで、こんなに税金の扱いが違うなんて全く知りませんでした。

でもこの不動産投資物件を売って利益が出た場合には、利益の半額を所得として申告して税金を払わなくてはいけません。とにかく税務署のルールとしては、自分の住むメインの住居には控除は何もないけれど、売って利益が出たらそれは申告しなくて良し、そして2軒目からの物件には毎年の控除があるけれど、売って利益が出たら申告しなきゃ駄目ですよという事なんです。

この国の投資家が目を付けるのが、1番最初の項目にある住宅ローン金利の控除です。ちなみにこの控除、不動産の投資物件のみではなく、投資目的で借りたローンの金利なら何でも対象になるらしくて．．．だから、銀行からお金を借りて、株投資や不動産投資をする人がわんさかいるらしいのです。

長くなったので、次に続きます。

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