私達夫婦の投資法－自分のお金は使わずに、お金を儲けてみよう　その4

2016/04/14 2016/09/25

すっかりシリーズ化させてしまった、私達夫婦の投資方法を記録に残しています。前の記事では、投資物件を1軒購入した事を書きました。

以前の記事がまだの方は、カテゴリーに記事が溜まってきてますのでどうぞ覗いてみて下さいね♪

投資物件の引き渡しは5月10日ですが、とりあえず手付金として120万円を既に相手側の不動産エージェントに渡し済みです。

この120万円は我が家のHELOC（不動産担保ローン）から出しており、引き渡し日に支払う頭金の残り499万8千円も、このHELOCから支払う事にしています。HELOCはあくまでも住宅ローンの支払いのためだけに使います。何故ならここから生まれる金利は控除対象であり、きちんと金利額を確定申告の際に税務署に報告するためには、他の出費と絶対ごっちゃにしてはいけません（金利が混ざるのを防ぐためです）。

こんな感じ。いびつな赤丸で囲ってあるのが、私達夫婦が受けた不動産担保ローンの金額です。上限6,110万円。

このローンは２つに分かれてあり、下の部分が私達の住んでいるドリームホームの住宅ローン、上の分が投資物件の手付金に使ったローンの分で、金利がそれぞれ違います。合計して上限額の6,110万円まで使えます。

他には登記変更や変更に対する税金の支払いなどでまた弁護士のお世話になりますが、弁護士費用は控除対象ですが登記変更の税金は対象外です。

自分達の普段の収入や支出と完全に切り分けて自分達のお金を出さない為にも、もう1つ銀行から小さな融資を貰ってそこを投資物件の支払い用とし、これから続く住宅ローン以外の投資物件関係はここから一旦出し、確定申告後に戻って来た還付金で借りたお金を返していきます。

この使っていない方のクレジットラインが投資物件用で、下のローンがHELOCです。

不動産担保ローンやクレジットラインを使用して毎月の金利が生まれた分はどうやって払っていくのか、結局は自分達の口座から持ち出す事になるんじゃないかと最初は思っていたんですね。

でも、金利が生まれた時点ではとりあえず自分達の預金口座から自動的に引き出され支払いますが、数日後に同額をクレジットラインやローンからまた預金口座に戻す、とにかく金利さえもローンから支払い自分のお金を一切使わずに返済していくやり方をします。

英語ではCapitalize the interestと言い、自分のお金を使わない投資の基本だそうです。

クレジットラインで借りた初期費用等を還付金で支払い終えた後は、毎年返ってくる還付金を自宅の住宅ローンの繰上げ返済にどんどん回していきます。ここで大事なのは、投資物件のローン返済を早めるのではなく、あくまで最初は集中的に自宅のローンを返済してさっさと完済するのです。だって、私の住んでる国では自宅のローン金利は控除対象じゃないから。

投資物件のローン金利は控除対象なので、所得税を本業で沢山納めている限りは恩恵を受けられるので焦って返す必要はないのです。だから代わりに控除対象外の自宅のローンをどんどん返済してHELOCのローン残高を完全に投資用のローンにシフトしていき、合法的にローン金利を控除対象外から控除の対象へ持っていくのですね。

この方法で最初に自宅ローンを早く完済に持って行き、賃貸収入と戻ってくる還付金のみで投資物件に関わる全てを支払い終わらせるのですが、完全に支払うまでには最低25年はかかります。住宅ローン期間をこの国最大の25年間ローン、それも月に1度の支払いに設定するので。

ね、長期投資でしょ～（笑）ローン期間が長ければ長いほどその間控除の恩恵を受けられるので、働いていて結構な所得税を払っているうちはローンを完済しない方がお得なんだそうです。

そして25年と時間がかかるので、なるべく早く始めてリタイヤする頃には完済出来るようにし、老後資金はばっちり♪となるようにするのがゴールなのです。それに、早く始めて数年すれば家のローンも投資物件のローンも年々減っていくので、そこでHELOCにまた余裕が出来たら3軒目、４軒目とどんどん購入していき、最後は不動産王になるという（笑）←いや冗談です、そこまでの野望はありなんでしょうか。

まあもちろん途中で売ってもいいんですけどね、その場合は売った金額から残ったローン残高を引いた金額が、自分のお金を使わずに作った資産になりますし。売った金額が購入金額を上回っていれば、半分は所得に入れて税金を払わなくてはいけませんが。

あ、でもあまりにも持っている物件の価値が上がり過ぎて、利益がかなり出るけどどうしても課税されたくない場合は．．．子供が18歳を過ぎた後に名義を変更して子供の1番目の自宅にしてしまうという裏技もあるそうですが、私達にはまだ10年以上先の事なのであまり詳しくは聞いてません。でも叔母はこれで長男に1つ譲与済みだそうです。

次に続きます。

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